Vérifiez ces 10 points avant d’acheter un bien immobilier à l’étranger

J’ai suivi de nombreux retraités dans leur recherche d’un bien immobilier à l’étranger, et j’ai observé que l’évaluation du bien tourne systématiquement autour de quelques questions simples. En mettant en pratique les règles et le même bon sens que vous appliquez naturellement dans votre propre pays, le processus est sûr et sécurisé.

Concrètement, quelque soit le type de logement que vous envisagez acheter à l’étranger, je vous recommande de vous poser ces dix questions :

1 – Est-ce que l’emplacement est bon ?

Comme quiconque dans le milieu immobilier vous le dira, la localisation du bien est primordiale. Vous pouvez modifier pratiquement tout le reste avec du temps et de l’argent (décoration, équipement sanitaire…) mais vous ne pourrez pas changer l’emplacement du logement. Assurez-vous qu’il est bon ou que vous avez de bonnes raisons de croire qu’il va devenir bon. En plus du voisinage, prenez aussi en considération la distance qui vous sépare de l’aéroport et des bonnes infrastructures médicales.

2 – Aurez-vous besoin d’une voiture ?

C’est une question importante pas seulement pour vous mais aussi dans les contextes de revente et de location. La possibilité de marcher jusqu’aux magasins, restaurants et services administratifs, signifiant que vous n’avez pas besoin d’investir dans une voiture si vous ne le souhaitez pas, rend la vie plus pratique et moins coûteuse. Dans le cas d’un logement urbain, il n’est pas nécessaire qu’il soit à distance piétonne, être situé près d’une ligne de transport public est une autre bonne alternative. Bien sur, ces commodités ne s’appliquent pas dans des résidences perdues et calmes qui ont pour but de se trouver « éloigné de tout »

3 – Dans quel environnement se situe le bien ?

A Hua Hin en Thaïlande, un de mes amis s’était intéressé à un bel appartement au quatrième étage d’une résidence située non loin de la plage, avec une vue impressionnante sur la mer. C’est en scrutant l’environnement depuis le balcon, que son regard a été attiré par une pancarte située sur le terrain adjacent soi-disant inconstructible, qui annonçait le démarrage de la construction d’un immeuble de six étages, lequel allait barrer l’essentiel de la vue pour laquelle il s’apprêtait à sortir son portefeuille. 

Au sud de Nerja en Espagne, un autre retraité s’apprêtait à acheter une villa dans un beau lotissement situé à proximité immédiate de la plage, lorsqu’il remarqua les allers et venues de camions déversant de la terre sur le terrain d’à côté. Renseignement pris auprès du service cadastre de la mairie, il s’agissait de la mise en chantier d’un vaste projet de logements à loyer modéré qui allait dévaloriser l’environnement… là encore non révélé par l’agent immobilier.

Vous ne pouvez pas connaitre le futur, et vous ne pouvez pas tout savoir sur ce qui va se passer. Mais ouvrez au moins les yeux sur ce qui est en train de changer dans l’environnement.

4 – Quels sont les grands projets d’urbanisme ?

Prenez connaissance des chantiers de modernisation des grandes infrastructures. Si vous recherchez le progrès, vous bénéficierez de cette nouvelle autoroute ou de cet aéroport agrandi. Si, par contre, vous souhaitez continuer à profiter du calme et de la solitude, vous chercherez à les éviter. Dans les deux cas, vous vous devez de les prendre en considération.

et si vous achetez dans une résidence existante :

5 – Comment est entretenu l’ensemble immobilier?

Examinez l’apparence générale de l’immeuble, l’état des peintures, l’entretien de la piscine, du jardin, de l’ascenseur… J’ai entendu plein d’excuses à propos de la façon dont l’association de propriétaires allait résoudre les problèmes dans l’année à venir… mais une résidence bien gérée n’est jamais mal entretenue au premier coup d’œil.

Nous savons tous que les charges de copropriété sont une contrariété. Cependant, il ne fait aucun doute qu’ils préservent la valeur de votre investissement. Assurez-vous que les règles d’apparence et de maintenance vont être suivies et que les charges sont bien fondées en examinant le compte rendu de la dernière assemblée (votre agent immobilier peut se le procurer pour vous). Comparez ces charges à celles d’autres résidences du quartier pour vous assurer qu’elles sont raisonnables.

6 – Combien de logements sont actuellement en vente?

Si, dans une résidence construite depuis plusieurs années, un grand nombre d’appartements sont en vente, cela pourrait être le signe d’un souci, une importante augmentation des taxes ou des charges de copropriété, ou encore quelque chose de désagréable à venir dans le voisinage, par exemple le démarrage prochain du chantier de construction d’un centre commercial juste à côté. Renseignez-vous pour savoir pourquoi autant de logements sont à vendre. La meilleure source d’informations digne de confiance pourrait être le concierge de l’immeuble.

7 – Quel type de voitures sont garées sur le parking?

Ma suggestion pourrait vous paraitre étrange, mais un immeuble habité par des propriétaires aisés, qui ont donc les moyens de prendre soin de la copropriété, devrait avoir un parking rempli de belles voitures bien entretenues. Plus elles sont chères, mieux c’est. Si vous y voyez de vieux tacots, prenez-le comme un avertissement.

et si vous achetez dans une résidence neuve :

8 – Comment s’assurer que le promoteur tiendra ses engagements?

Dans beaucoup de résidences, les fonds nécessaires à la finalisation des parties communes dépendent des ventes. Ceci signifie que, si des appartements ne trouvent pas preneur, la construction des espaces verts, piscine, ascenseur attendra et ne sera peut-être jamais réalisée… Je ne vous dis pas qu’il faut éviter les programmes immobiliers vendus sur plan. Mais, si le promoteur a besoin de vendre tous les appartements pour tenir ses promesses, c’est un point qui devra être mis dans votre colonne « risques ».

La règle d’or est « d’acheter ce que vous voyez ». C’est un moyen simple de vérifier que, si le programme s’arrêtait aujourd’hui en laissant les appartements non vendus vides, vous posséderiez quand même un bien attractif et acheté au juste prix.

9 – Est-ce que le promoteur possède un titre de propriété?

Hors d’Europe où tout n’est pas aussi bien réglementé, cette vérification s’impose. Est-ce que votre avocat s’en est bien assuré auprès du cadastre? Est-ce que le promoteur vous le garantit dans le contrat de vente? En cas de doute, prenez une assurance titre.

10 – Y a-t-il des projets concurrents dans la zone?

Il y a quelques années, un de mes amis retraité s’est intéressé à un projet de lotissement au Portugal, situé à 3 kilomètres de la plage, nécessitant donc de prendre sa voiture pour s’y rendre (appelons-le projet A). Les maisons étaient chères pour le pays, entre 200 000€ et 300 000€. Au même moment, existait dans la même ville, un projet B situé en bord de mer, offrant des appartements neufs pour moins de 150 000€. La ville commença à devenir populaire auprès des expatriés, en partie du fait de la promotion faite autour du projet A, mais pratiquement tout le monde opta pour un bien moins cher et plus pratique dans le projet B ou ailleurs dans la ville. La concurrence ne fut pas la seule raison de l’échec du projet A, mais elle y contribua. N’oubliez pas de la prendre en considération avant de jeter votre dévolu sur un bien, même si celui-ci vous convient parfaitement.

Acheter un bien immobilier dans un pays étranger peut être sûr et profitable. Assurez-vous seulement d’adopter le même comportement que lorsque vous achetez un logement en France, et tout se passera bien.

Paul Delahoutre

Auteur des guides « Retraite sans Frontières »