7 Conseils pour réussir une rénovation immobilière à l'étranger

Ce peut être une idée attrayante : Acheter en dessous de la valeur du marché un bien immobilier qui a besoin d’un sérieux rafraichissement, puis le rénover, et enfin en profiter durant votre retraite à l’étranger avec la perspective agréable de pouvoir le revendre plus tard en réalisant un confortable bénéfice !

Cette perspective est spécialement envisageable dans les pays où le coût salarial est bas (donc les pays où vous avez à priori envie de vous installer). En effet, en utilisant la main d’œuvre et les matériaux locaux, vous pouvez ajouter beaucoup de « valeur perceptible » pour peu d’engagement financier.

Je recommande de vous lancer dans un projet de rénovation avec deux objectifs. Le premier est de vous créer un lieu de vie confortable à un prix raisonnable. Le second est de penser à la revente (c’est-à-dire au potentiel de profit à moyen/long terme). C’est important, dans la mesure où il est facile de dépenser beaucoup d’argent dans des agencements, du design ou des finitions que vous aimez, mais qui ne valoriseront pas votre bien le jour où vous le remettrez éventuellement en vente.

Voici 7 choses à garder à l’esprit si vous vous lancez dans un projet de restauration à l’étranger :

1- L’emplacement de votre bien est prioritaire

Comme dans tout achat immobilier, l’emplacement est la priorité n°1. C’est le seul attribut de votre résidence que vous ne pouvez pas changer et c’est spécialement important dans le cas d’un projet de restauration à l’étranger. Au moment de la revente, les acheteurs  expatriés seront attentifs à ce point.
Dans le cas d’un logement en ville par exemple, la possibilité de se déplacer à pied sans devoir prendre la voiture doit être une priorité. Vous souhaitez vous trouver à proximité des restaurants, cafés, supérettes, banque, coiffeur… Comprenez que, plus tard, vos acheteurs potentiels apprécieront aussi de pouvoir bénéficier de ces facilités dans leur vie quotidienne.

2 – Identifiez le potentiel de revente et/ou de location

A moins que vous n’ayez planifié de vivre dans votre maison jusqu’à la fin de vos jours, essayez d’imaginer, dès avant le commencement de la restauration, le profil de votre futur acheteur ou locataire. Si vous pensez que ce sera un couple de retraités expatriés (ils seront de plus en plus nombreux à partir vivre à l’étranger), vous ferez des choix de rénovation différents que si vous pensez que vous revendrez à une famille locale avec des enfants. Ces différences de cible de clientèle ont des implications à la fois dans les travaux que vous allez effectuer et dans la localisation de votre logement.

3 – Assurez-vous de la qualité du gros-oeuvre et valorisez le second-oeuvre

Vérifiez que la structure de la maison est saine. Des problèmes de fondation, de murs de soutien, de charpente attaquée par les termites et d’infiltrations d’eau sous la toiture sont des problèmes que l’on rencontre parfois dans les pays sous-développés où les normes de construction et les certifications qualité ne sont pas aussi rigoureuses qu’en France.

Une rénovation parfaite est une maison qui a une structure solide et en bon état, mais des peintures défraichies, des fenêtres cassées, une cour envahie par la végétation, une moquette usée, des sanitaires d’un autre âge… Ce sont en effet des travaux facilement maitrisables et qui, une fois réalisés, peuvent considérablement valoriser visuellement le bien immobilier.

4 – Soyez en phase avec les prix pratiqués dans le voisinage

Avant d’acheter, vous devez être sûr que la valeur des biens immobiliers situés dans votre voisinage est en ligne avec le prix de votre bien une fois la restauration terminée. Si vous souhaitez acheter une maison 100000€, puis investir 100000€ dans sa restauration et enfin la revendre plus tard 250000 € (un objectif de profit raisonnable), il faut vous assurer que les maisons comparables situées dans votre environnement se vendent à ce niveau de prix.

Quand vous faites une offre sur un bien à rénover, commencez par estimer le prix que vous demanderez pour le produit rénové le jour où vous le revendrez. Puis estimez le coût de la rénovation (avec l’aide d’un entrepreneur local si nécessaire). Ajoutez le coût de la restauration au prix d’acquisition pour vérifiez que vous vous situez en dessous du prix que vous demanderez à votre acheteur plus tard.

Une bonne méthode empirique consiste à faire en sorte que votre investissement total (prix d’achat plus coût de la rénovation) soit au minimum 20% inférieur à votre estimation de prix de revente. Cela signifie que vous pourriez revendre immédiatement après avoir terminé la rénovation en engrangeant un profit… sans devoir attendre que le marché s’apprécie.

5 – Faites des aménagements qui génèrent un retour sur investissement

Il est facile de sur-dépenser dans des finitions qui n’apportent pas de réelle plus-value. Une cuisine et des sanitaires sobres et modernes, des peintures et des sols de couleurs neutres valent généralement plus à la revente que le prix qu’on les a payés. Par contre, une bibliothèque faite sur mesure, une cheminée rustique ou encore une piscine surdimensionnées, mêmes haut de gamme, sont des dépenses que vous ne récupérerez probablement pas le jour de la revente.

Inévitablement, vous allez investir dans des petits plaisirs luxueux, des choses qui ont de l’importance pour vous et qui rendront l’endroit confortable pour votre usage quotidien, mais surveillez ces dépenses pour vous assurer qu’elles n’érodent pas trop votre marge de profit. Notez que la valeur de ce que vous ajoutez varie selon le pays, ainsi une belle cuisine équipée n’a que peu de valeur ajoutée aux yeux de vos futurs acheteurs expatriés en Thaïlande ou à l’île Maurice, qui auront une employée de maison pour faire la cuisine.

6 – Choisissez des matériaux et un savoir-faire local

A Bali ou en Thaïlande, le bois est bon marché et abondant, profitez-en! C’est aussi vrai dans d’autres pays mais pas dans tous. Au Portugal par exemple, vous ferez des économies en aménageant votre terrasse extérieure avec des matériaux disponibles localement (pierre, céramique, ardoise), en utilisant des matériaux et des solutions adaptées au climat et à leur fonction.

Essayez de ne pas être trop directif tant que vous n’êtes pas familier avec les techniques de fabrication et méthodes de rénovation locales qui ont bien souvent leur raison d’être. Ainsi, dans les pays chauds, les murs sont traditionnellement construits en torchis, une solution intelligente pour conserver, à peu de frais, la chaleur en hiver et la fraîcheur en été, c’est aussi la solution la plus économique ainsi que la technique de fabrication que les artisans locaux maitrisent le mieux.

7 – Soyez présent durant les travaux

Même partir pour déjeuner peut être risqué ! La différence entre vos standards et vos attentes « occidentaux » et celles de votre entrepreneur et de vos ouvriers « locaux » peut être tellement importante qu’elle défie toute explication. Vous devez être préparé à cet écart. Cela ne veut pas dire que les ouvriers que vous avez engagés sont mauvais dans ce qu’ils font, cela signifie qu’ils font les choses différemment.

Autant que possible, vous devez être présent sur le site lorsque des travaux y sont exécutés. Si vous ne pouvez pas être physiquement présent vous-même, vous devez engager une personne de confiance qui connait vos exigences de qualité… idéalement un autre expatrié. Si vous confiez des travaux à un artisan ou entrepreneur local, soyez certain de découvrir des surprises désagréables à votre retour.

La rénovation s’avère souvent être un bon moyen d’acheter un bien immobilier à bas prix, une excellente opportunité de découvrir la culture locale et une manière intéressante et valorisante de faire du profit.

Paul Delahoutre
Auteur des guides « Retraite sans Frontières »